Landasan Teori Hukum, Manajemen Keuangan, Kesehatan, Internasional, Ekonomi

Wednesday, 14 October 2015

Pengertian Developer Definisi Hak Kewajiban Tanggung Jawab sebagai Pelaku Usaha Perumahan

Pengertian Developer adalah Istilah Developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus bahasa inggris artinya adalah pembangun perumahan.(John M Echlos dan Hassan Sadily, Kamus Inggris Indonesia, Gramedia, Jakarta,1990.) Sedangkan menurut Pasal 5  ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan, yaitu:

Definisi “Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya.”

Developer pada dasarnya adalah pelaku usaha. Dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen Pasal 1 ayat (3) disebutkan pengertian Pelaku Usaha, yakni:

“ Pelaku Usaha adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum Negara Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian menyelenggarakan kegiatan usaha dalam bidang ekonomi.”

Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa developer itu adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang pengadaan perumahan. Developer sendiri dapat dibagi 2 (dua) yakni developer perumahan bersubsidi dan developer perumahan biasa. Developer perumahan bersubsidi adalah developer yang menerima bantuan subsidi, artinya standar harga perumahan yang diberikan terjangkau, dan dikhususkan bagi kalangan menengah ke bawah. Hal ini  dilakukan pemerintah agar dalam pelaksanaan pembangunan sosial dapat merata dan setiap strata kalangan masyarakat dapat menikmati dan berkesempatan memiliki tempat tinggal.

Hak Hak Developer

Seperti yang telah disebutkan bahwa developer dapat disebut sebagai pelaku usaha. Maka berdasarkan Pasal 6 Undang-Undang Perlindungan Konsumen, hak-hak pelaku usaha antara lain:

  1. Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan niali tukar barang dan/atau jasa yang diperdagangkan;
  2. Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang beritikad tidak baik;
  3. Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen;
  4. Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang dan/atau jasa yang diperdagangkan;
  5. Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.
Sedangkan kewajiban pelaku usaha dapat dilihat pada Pasal 7 Undang- Undang Perlindungan Konsumen, yakni:

  1. Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya;
  2. Memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan;
  3. Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur  serta tidak diskriminatif;
  4. Menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku;
  5. Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan/atau mencoba barang dan/atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau garansi atas barang yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan;
  6. Memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkan;
  7. Memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.

Kewajiban pelaku usaha untuk beritikad baik dalam melakukan kegiatan usaha merupakan salah satu asas dalam hukum perjanjian. Ketentuan  tentang itikad baik ini diatur dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata.


Tanggung Jawab Developer

Selain kewajiban, pihak pelaku usaha dalam hak ini developer juga memiliki tanggung jawab (product liability). Secara umum prinsip-prinsip tanggung jawab dalam hukum terdiri dari:

  1. Prinsip tanggung jawab berdasarkan kesalahan (liability based on fault), yaitu prinsip yang menyatakan bahwa seseorang baru dapat diminta pertanggungjawabannya secara hukum jika ada unsur kesalahan yang dilakukannya;
  2. Prinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab (presumption of liability), yaitu prinsip yang menyatakan tergugat selalu dianggap bertanggung jawab sampai ia dapat membuktikan bahwa ia tidak bersalah, dimana beban pembuktian ada pada tergugat;
  3. Prinsip praduga untuk tidak selalu bertanggung jawab (presumption of nonliability), yaitu kebalikan dari prinsip praduga untuk selalu  bertanggung jawab, dimana tergugat selalu dianggap tidak bertanggung jawab sampai dibuktikan bah ia bersalah;
  4. Prinsip tanggung jawab mutlak (strict liability), yaitu prinsip yang menetapkan kesalahan tidak sebagai faktor yang menentukan, namun ada pengecualian-pengecualian yang memungkinkan untuk dibebaskan dari tanggung jawab;
  5. Prinsip tanggung jawab dengan pembatasan (limitation of liability), yaitu pelaku usaha tidak boleh secara sepihak menentukan klausula yang merugikan konsumen, termasuk membatasi maksimal tanggung jawabnya. Jika ada pembatasan maka harus berdasarkan pada perundang-undangan yang berlaku. (Shidarta, Hukum Perlindungan Konsumen Indonesia, Jakarta, Grasindo, 2000.)

Tanggung  jawab  pelaku  usaha  atas  kerugian  konsumen  diatur   khusus dalam Bab IV, mulai dari Pasal 19 sampai dengan Pasal 28 Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Melihat Pasal 19 ayat (1) maka dapat diketahui  tanggung jawab pelaku usaha meliputi:

  1. Tanggung jawab ganti kerugian atas kerusakan;
  2. Tanggung jawab ganti kerugian atas pencemaran;
  3. Tanggung jawab ganti kerugian atas kerugian konsumen. Ahmadi Miru dan Sutarman Yodo, Hukum Perlindungan Konsumen, Raja Grafindo, Jakarta, 2004.

Namun perlu diketahui bahwa Undang-Undang Perlindungan Konsumen berusaha menyeombangkan kedudukan antara pelaku usaha dan konsumen, jika dilihat pada Pasal 27 Undang-Undang Perlindungan Konsumen, dikatakan bahwa pelaku usaha dibebaskan dari tanggung jawab atas kerugian yang diderita konsumen, apabila:

  1. Barang tersebut terbukti seharusnya tidak diedarkan atau tidak dimaksudkan untuk diedarkan;
  2. Cacat barang timbul pada kemudian hari;
  3. Cacat timbul akibat ditaatinya ketentuan mengenai kualifikasi barang;
  4. Kelalaian yang diakibatkan oleh konsumen;
  5. Lewatnya jangka waktu penuntutan 4 (empat) tahun sejak barang dibeli atau lewatnya jangka waktu yang diperjanjikan.

Mengutip dari tesis yang ada mengenai suatu developer, disebutkan bahwa suatu tanggung jawab moral developer terangkum dalam kode etik Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia yang dikenal dengan ‘Sapta Brata’. Adapun isi dari Sapta Brata tersebut adalah:

  1. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa berlandaskan pada Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
  2. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa mentaati segala undang-undang maupun peraturan yang berlaku di Indonesia.
  3. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa menjaga keselarasan antara kepentingan usahanya dengan kepentingan pembangunan bangsa dan negara.
  4. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa menempatkan dirinya sebagai perusahaan swasta nasional yang bertanggung jawab, menghormati dan menghargai profesi usaha real estate dan menjunjung tinggi rasa keadilan, kebenaran, dan kejujuran.
  5. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa menjunjung tinggi AD/ART Real Estate Indonesia serta memegang teguh disiplim dan solidaritas organisasi.
  6. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya dengan sesama pengusaha senantiasa saling menghormati, menghargai, dan saling membantu serta menghindarkan diri dari persaingan yang tidak sehat.
  7. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa memberikan pelayanan pada masyarakat sebaik-baiknya.

Pengertian Developer

Melihat hal ini maka dapat dikatakan bahwa suatu developer memiliki etika dasar dalam melaksanakan usaha. Namun, tidak berarti dalam dunia usaha developer seluruh pelaku usaha melakukan usaha dengan itikad baik. Pada beberapa perusahaan developer dapat dilihat terjadinya suatu persaingan tidak sehat yang dapat merugikan konsumen.

Undang-Undang Perlindungan Konsumen juga mengatur hak dan kewajiban konsumen agar dalam pelaksanaannya pelaku usaha dan konsumen memiliki kedudukan berimbang. Secara internasional terdapat 4 (empat) hak dasar konsumen yang diakui (HTTP:/WWW.Perlindungan Konsumen), yakni:

  1. Hak untuk mendapatkan keamanan ( the right safety);
  2. Hak untuk mendapatkan informasi ( the right informed);
  3. Hak untuk memilih (the right choose);
  4. Hak untuk didengar ( the right to heard);

Sedangkan hak konsumen diatur dalam Pasal 4 Undang-Undang Perlindungan Konsumen adalah:

  1. Hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa;
  2. Hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan;
  3. Hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa;
  4. Hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan;
  5. Hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut;
  6. Hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen;
  7. Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif;
  8. Hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya;
  9. Hak-hak yang diatur dalam ketentuan perundang-undangan lainnya.

Sedangkan dalam Pasal 5 mengenai kewajiban konsumen disebutkan:

  1. Membaca atau mengikuti petunjuk informasi dan prosedur pemakaian atau pemanfaatan barang dan/atau jasa, demi keamanan dan keselamatan;
  2. Beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barang dan/atau jasa;
  3. Membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati;
  4. Mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan konsumen secara patut.

Dari hak dan kewajiban yang disebutkan Undang-Undang Perlindungan Konsumen dapat dilihat keseimbangan yang diatur undang-undang antara pelaku usaha dan konsumen. Pada dasarnya perjanjian baku tidak dilarang dalam ketentuan ini. Pada Pasal 7 ayat (1) dikatakan bahwa pelaku usaha harus beritikad baik, dan pada Pasal 5 ayat (1) dijelaskan bahwa konsumen wajib membaca prosedur dengan baik. Artinya dalam penggunaan perjanjian baku pelaku usaha harus membuatnya dengan itikad baik dan tidak ada kesewenangan untuk merugikan konsumen dan mengalihkan tanggung jawab. Konsumen sendiri harus teliti alam melakukan perjanjian. Pelaku usaha dalam memberikan perjanjian baku tidak memaksa konsumen untuk langsung setuju dan menandatangani dokumen perjanjian. Pelaku usaha memberikan kesempatan bagi konsumen untuk membaca dan meneliti isi perjanjian terlebih dahulu. Karenanya dalam perjanjian baku, konsumen diharapkan lebih aktif dalam menganalisa isi perjanjian.

Adapun isi Pasal 7 ayat (2) dan Pasal 4 ayat (3) jelas tertera bahwa pelaku usaha wajib memberikan informasi yang benar dan jujur. Konsumen sendiri berhak mendapatkan informasi yang benar dan jujur. Artinya, dalam membuat perjanjian baku, pelaku usaha tidak diijinkan memberi informasi palsu dan mengada-ada atas suatu kondisi barang dan/atau jasa yang ditawarkan. Konsumen sendiri, apabila tidak mengerti atau memahami isi dari suatu perjanjian berhak menanyakan nya secara bebas tanpa unsur rasa takut kepada pelaku usaha, dan pelaku usaha wajib menerangkan bagian yang tidak dimengerti konsumen secara baik dan benar.

Dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen pada Pasal 9 dapat  dilihat penjelasan bahwa produk barang/jasa yang ditawarkan, dipromosikan, atau diiklankan secara tidak benar oleh pelaku usaha dilarang, seolah barang/jasa itu:

  1. Telah memenuhi atau memiliki potongan harga, harga khusus, standar mutu tertentu, gaya atau mode tertentu, karakteristik tertentu, sejarah atau guna tertentu;
  2. Dalam keadaan baik atau baru;
  3. Telah mendapatkan atau memiliki sponsor persetujuan, perlengkapan tertentu, keuntungan tertentu, cirri-ciri kerja, atau aksesori tertentu;
  4. Dibuat oleh perusahaan yang mempunyai sponsor, persetujuan, atau afiliasi;
  5. Barang/jasa tersebut tersedia;
  6. Barang tersebut tidak mengandung cacat tersembunyi;
  7. Barang tersebut merupakan kelengkapan dari barang tertentu;
  8. Barang tersebut berasal dari daerah tertentu;
  9. Secara langsung atau tidak langsung merendahkan barang/jasa lain;
  10. Menggunakan kata-kata berlebihan seperti, aman tidak berbahaya, serta tidak mengandung resiko atau efek sampingan tanpa keterangan lengkap;
  11. Menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang belum pasti.

Selanjutnya dalam Pasal 10, developer (pelaku usaha) yang menawarkan barang/jasa dilarang menawarkan, mempromosikan, mengiklankan, atau membuat pernyataan yang tidak benar dan menyesatkan mengenai:

  1. Harga atau tarif suatu barang atau jasa;
  2. Kegunaan suatu barang atau jasa;
  3. Kondisi, tanggungan, jaminan, hak atau ganti rugi atas suatu barang atau jasa;
  4. Tawaran potongan harga atau hadiah menarik yang ditawarkan;
  5. Bahaya penggunaan barang atau jasa.

Keberadaan perjanjian baku dalam dunia usaha sekarang ini semakin berkembang dan meluas dalam masyarakat. Namun, hingga sekarang belum ada satu peraturan perundang-undangan yang mengaturnya secara seksama dan detail. Peraturan perundang-undangan yang ada hanya memiliki satu atau dua pasal saja mengenai perjanjian baku.

Dengan adanya pengaturan hak dan kewajiban ini, walaupun belum ada undang-undang yang mengatur secara pasti mengenai perjanjian baku, diharapkan dapat membantu konsumen memiliki posisi berimbang dalam kegiatan perdagangan dan penggunaan perjanjian baku oleh pelaku usaha.

Daftar Pustaka untuk Makalah Developer

Pengertian Developer Definisi Hak Kewajiban Tanggung Jawab sebagai Pelaku Usaha Perumahan Rating: 4.5 Posted By: Rarang Tengah

0 comments:

Post a Comment