Landasan Teori Hukum, Manajemen Keuangan, Kesehatan, Internasional, Ekonomi

Monday, 12 October 2015

Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Dasar Hukum Cara Mendaftarkan dan Pembayaran

Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak negara yang dikenakan  terhadap Bumi dan atau Bangunan berdasarkan Undang-undang No. 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah dirubah dengan Undang-undang No. 12 tahun 1994.


Defini Pajak Bumi dan Bangunan adalah Pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek pajak yaitu bumi dan bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya jumlah pajak yang terutang.

Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya, permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman (termasuk rawa-rawa, tambak perairan) serta wilayah Indonesia.

Bangunan adalah Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah  dan atau perairan.

Termasuk dalam pengertian bangunan adalah :
  1. Jalan lingkungan dalam kesatuan dengan komplek bangunan.
  2. Jalan Tol.
  3. Kolam renang.
  4. Pagar mewah.
  5. Tempat olahraga.
  6. Galangan kapal, dermaga.
  7. Taman mewah.
  8. Tempat Penampungan/ kilang minyak, air dan gas, pipa minyak fasilitas lain yang memberikan manfaat.


Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan dan Peraturan Serta Keputusan Yang Mengatur Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar hukum PBB adalah pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945 yang berbunyi “ Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan  sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat”.

Sedang dasar pemungutannya adalah pasal 23 ayat (2) yang berbunyi “Segala Pajak untuk keperluan negara berdasarkan Undang-undang”.

Dalam pelaksanaan Pemungutannya adalah Undang-undang No.12 tahun 1985, sebagaimana telah diubah dengan undang-undang No.12 Tahun 1994.

Peraturan dan keputusan yang mengatur pemungutan PBB adalah:
  1. Peraturan Pemerintah No.46 tahun1985 tentang Persentase Nilai Jual Kena Pajak pada Pajak Bumi dan Bangunan.
  2. Peraturan Pemerintah No. 104 tentang Penerimaan Negara dari PBB.
  3. Peraturan pemerintah No. 47 tahun 1985 tentang pembagian hasil PBB antara Pemerintah pusat dan daerah.
  4. Keputusan Menteri Keuangan No.83/KMK.04/1994.
  5. Keputusan Direktur Jenderal Pajak No.KEP-04 / PJ.6 /1998 tentang petunjuk pelaksanaan pendaftaran, pendataan dan penilaian Objek Pajak dan subjek Pajak Bumi dan Bangunan dalam rangka Pembentukan dan atau pemeliharaan Basis Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP).


Subjek dan objek pajak Bumi dan Bangunan

a. Subjek Pajak
  1. Yang dimaksud subjek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi, dan atau memperoleh manfaat atas bangunan. Dengan demikian tanda pembayaran atau pelunasan pajak bukan merupakan bukti pemilikan hak.
  2. Subjek pajak sebagaimana dimaksud dalam nomor 1 diatas, yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi wajib pajak.
  3. Dalam hal diatas suatu objek pajak belum jelas diketahui wajib pajaknya maka Direktorat Jenderal Pajak dapat menetapkan subjek pajak sebagaimana dimaksud dalam nomor 1sebagai wajib pajak.
  4. Hal ini berarti memberikan kewenangan kepada Dirjen pajak untuk menentukan subjek wajib pajak, apabila suatu objek pajak belum jelas wajib pajaknya..


Untuk lebih jelasnya diberikan contoh sebagai berikut:
  1. Subjek pajak X memanfaatkan Bumi/ Bangunan milik Y bukan karena  sesuatu hak berdasarkan undang-undang atau bukan karena perjanjian, maka  X ditetapkan sebagai Wajib Pajak.
  2. Suatu Objek Pajak yang masih dalam sengketa pemilikan di pengadilan, maka orang atau badan yang memanfaatkan objek pajak tersebut ditetapkan sebagai wajib pajak.
  3. Subjek pajak dalam waktu yang lama diluar wilayah letak objek pajak, sedang untuk merawat objek pajak tersebut dikuasakan kepada orang atau badan, maka yang diberi kuasa dapat ditunjuk sebagai wajib pajak. Penunjukan sebagai wajib pajak oleh Dirjen Pajak Bukan merupakan bukti pemilikan hak.


b. Objek Pajak
  1. Yang menjadi objek pajak adalah bumi dan atau bangunan.
  2. Yang dimaksud dengan klasifikasi bumi dan bangunan adalah pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman, serta untuk memudahkan perhitungan pajak yang terutang.


Dalam menentukan klasifikasi bumi atau tanah perlu diperhatikan faktor- faktor sebagai berikut:
  • Letak
  • Peruntukan
  • Pemanfatan


Dalam menentukan klasifikasi bangunan perlu diperhatikan faktor-faktor sebagai berikut :

  • Bahan yang digunakan
  • Rekayasa
  • Letak
  • Kondisi lingkungan dan lain-lain


Objek pajak yang tidak dikenakan pajak bumi dan bangunan adalah objek pajak yang:

  1. Digunakan semata-mata untuk kepentingan umum dan tidak untuk mencari keuntungan, antara lain:
    • Dibidang ibadah, contoh: Masjid, gereja, dan vihara.
    • Dibidang kesehatan, contoh: Rumah sakit.
    • Dibidang pendidikan, contoh: pesantren, madrasah.
    • Dibidang sosial, contoh: panti asuhan.
    • Dibidang kebudayaan nasional, contoh: Museum, candi.
  2. Digunakan untuk perkuburan, peninggalan purbakala, atau sejenis dengan itu.
  3. Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman  nasional, tanah pengembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
  4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat, berdasarkan perlakuan asas timbal balik.
  5. Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh menteri keuangan.


Cara Mendaftarkan Objek Pajak

Orang atau Badan yang menjadi subjek PBB harus mendaftarkan objek pajaknya ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama dan Kantor  Pelayanan PBB, yang wilayah kerjanya meliputi letak objek pajak tersebut, dengan menggunakan Formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) Yang tersedia gratis Di KPP Pratama dan KP PBB setempat.


Tarif Pajak

Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak bumi dan bangunan adalah tarif tunggal sebesar 0,5 %.

Dasar Pengenaan Pajak

Dasar pengenaan pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Pengertian NJOP dalam pasal 1 angka 3 Undanng-undang No.12 tahun 1985 tentang pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana diubah dengan Undang-undang No.12 tahun 1994 adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) ditentukan melalui:
  1. Harga rata-rata diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.
  2. Perbandingan harga dengan objek lainnya yang sejenis yang letaknya berdekatan dan telah diketahui harga jualnya.
  3. Nilai Perolehan baru.
  4. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pengganti.


Besarnya NJOP tersebut digunakan sebagai dasar pengenaan PBB yang ditetapkan setiap tiga tahun sekali, ditetapkan oleh Menteri Keuangan kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahunnya sesuai dengan perkembangan daerahnya.

Sedangkan dasar perhitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)  yang ditetapkan serendah-rendahnya 20 % dan setinggi-tingginya 100% dari NJOP.

Besarnya persentase NJKP ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah No.74 Tahun 1998 Yaitu sebesar:

1. 40% (empat puluh persen) yaitu pada:
  1. Objek pajak perumahan, yang wajib pajaknya perseorangan dengan NJOP  atas bumi dan bangunan sama atau lebih bersih dari Rp. 1.000.000.000 (satu milyar rupiah). Ketentuan ini berlaku untuk objek pajak yang dimiliki, dikuasai atau  dimanfaatkan oleh  Pegawai Negeri Sipil,  anggota  ABRI, dan para pensiunan termasuk janda dan duda, yang penghasilannya semata-mata berasal dari gaji atau uang pensiun.
  2. Objek pajak perkebunan yang luas lahannya sama atau lebih besar dari dua puluh lima hektare (25 Ha) yang dimiliki, dikuasai atau dikelola oleh Badan Usaha Milik Negara (BUMN), Badan Usaha Milik Swasta (BUMS), maupun berdasarkan kerjasama operasional antara pemerintah dan swasta.
  3. Objek pajak kehutanan, tetapi tidak termasuk arel blok penebangan dalam rangka penyelenggaraan kegiatan hak pengusaha hutan, pemegang hak pemungutan hasil hutan dan pemegang izin pemanfaatan kayu yang  pengenaan PBB-nya dilakukan sekaligus dengan pemungutan iuran hasil hutan.


2. 20 % (dua puluh persen)
  • Untuk objek pajaknya apabila NJOP kurang dari Rp. 1.000.000.000 (satu milyar rupiah).
  • Untuk objek pajak pertambangan.


Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) 

Nilai Jual objek Pajak Tidak Kena Pajak ( NJOPTKP) merupakan batas Nilai Jual Objek Pajak atas Bumi dan atau Bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) untuk setiap daerah kabupaten/ kota setinggi-tingginya Rp. 12.000.000,- dengan ketentuan sebagai berikut:
  1. Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu tahun pajak .
  2. Apabila wajib pajak mempunyai beberapa objek pajak, maka yang mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya pada satu objek pajak yang nilainya terbesar dan tidak dapat digabung dengan objek pajak lainnya.



Penghitungan pajak terutang

Cara menghitung pajak adalah dengan mengalihkan tarif pajak dengan NJKP. Namun demikian khusus untuk NJOP yang besarnya Rp. 8.000.000,- (delapan juta rupiah) tidak kena pajak, yang disebut dengan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

Rumus perhitungan PBB = Tarif x NJKP Jika NJKP = 20% x (NJOP-NJOPTKP) Maka besarnya PBB

= 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)

= 0,1 x (NJOP-NJOPTKP)

Jika NJKP = 40% x (NJOP-NJOPTKP)

Maka besarnya PBB
= 0,5% x 40% x(NJOP-NJOPTKP)
= 0,2% x(NJOP-NJOPTKP) atau

Bumi = Rp. --------
Bangunan = Rp. --------+
  
NJOP Total = Rp. --------
NJOPTKP = Rp. -------- -
NJKP = Rp. --------
Assesment Value = 20% atau 40% X NJKP

= Rp.------

Tarif = 0,5 % X Rp. ------


PBB   terutang = Rp.----------



Dasar penagihan PBB

Adapun dasar penagihan PBB, yaitu:

a. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
Surat pemberitahuaan pajak terutang diterbitkan untuk memberitahukan besarnya pajak yang terutang kepada wajib pajak.

b. Surat Ketetapan Pajak (SKP)
Surat Ketetapan Pajak diterbitkan oleh Direktorat Jenderal Pajak yang digunakan Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan untuk memberitahukan besarnya pajak Yang terutang, termasuk denda administrasi kepada Wajib Pajak dalam hal:
  1. Wajib pajak tidak mengembalikan SPOP yng disampaikan kepadanya walaupun telah ditegur.
  2. Berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang lebih besar dari jumlah pajak yang dihitung berdasarkan SPOP yang disampaikan oleh wajib Pajak


c. Surat Tagihan Pajak (STP)
Surat Tagihan Pajak digunakan oleh Kantor Pelayanan Pajak untuk menagih pajak terutang  yang  pada saat  jatuh tempo  pembayaran tidak dibayar    atau kurang bayar beserta denda administrasi sebesar 2% per bulan, untuk jangka waktu paling lama 24 bulan dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari pembayaran

Tahun pajak

Tahun pajak adalah jangka waktu satu tahun takwim. Jangka waktu satu tahun takwim adalah dari 1 januari sampai dengan 31 Desember. Saat yang menentukan pajak terutang adalah keadaan Objek Pajak pada tanggal 1 januari. Perubahan setelah tanggal 1 januari, baik penambahan atau pengurangan tidak akan mempengaruhi besarnya pajak yang terutang untuk tahun yang bersangkutan.

Contoh: A menjual tanah kepada B pada tanggal 2 januari 2008 . kewajiban PBB tahun 2008 masih menjadi tanggungan A. Sejak tahun 2009 kewajiban PBB sudah menjadi tanggungan Si B.

Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak yang terutang menurut SPPT harus dilunasi  selambat-lambatnya  6 bulan Sejak tanggal diterimanya SPPT oleh wajib pajak. Sedangkan pajak yang terutang berdasarkan SKP harus dilunasi selambat-lambatnya 1 bulan sejak tanggal diterimanya  SKP  oleh  Wajib  Pajak.  Jumlah pajak  yang terutang berdasarkan STP selambat-lambatnya 1 bulan sejak tanggal diterimanya STP oleh Wajib Pajak. Pembayaran pajak yang terutang dapat dilakukan di:
  1. Bank atau Kantor Pos dan Giro yang tercantum pada SPPT.
  2. Petugas Pemungut PBB Kelurahan atau desa yang ditunjuk resmi.
  3. ATM BCA, ATM BII, ATM Mandiri, Bank Bukopin, dan Bank Bumi Putera di mana saja untuk objek pajak seluruh Indonesia.



Penerimaan PBB

Pengunaan hasil penerimaan PBB diarahkan kepada tujuan untuk kepentingan masyarakat daerah yang bersangkutan. Oleh karena itu sebagian besar hasil penerimaan PBB Diserahkan Kepada Pemerintah daerah sebagai pendapatan daerahyakni dengan persentase 10% untuk Pemerintah pusat dan 90% untuk Pemerintah daerah. Atau dengan perinciaan sebagai berikut:
  1. Pemerintah Pusat 10%
  2. Pemerintah Dati I 16,2%
  3. Pemerintah Dati II 64,8%
  4. Biaya Pemungutan 9%


Penyerahan kepada Pemerintah daerah tersebut mempunyai tujuan agar masyarakat Memenuhi kewajiban membayar pajaknya, yang sekaligus menciptakan masyarakat yang sadar dan peduli Pajak.

Bentuk intensifikasi Pajak Bumi dan Bangunan Yang Dilakukan KPP Pratama

Kantor Pelayanan Pajak Pratama telah  mengupayakan beberapa tindakan untuk meningkatkan penerimaan pajak khususnya Pajak Bumi dan Bangunan. Salah satunya melalui intensifikasi Pajak. Bentuk intensifikasi yang telah dilakukan adalah:

a. Pendataan Objek dan Subjek Pajak
Pendataan objek pajak dilaksanakan Kantor Pelayanan Pajak Pratama dengan menggunakan Formulir SPOP dan dilakukan sekurang-kurangnya untuk satu wilayah administrasi desa/kelurahan. Pendataan dapat dilakukan dengan cara:
  1. Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP
    Dapat dilaksanakan pada daerah/ wilayah yang pada umumnya belum/ tidak mempunyai peta, daerah terpencil, atau potensi PBB relatif kecil.
  2. Identifikasi objek pajak
    Dapat dilaksanakan pada wilayah yang sudah mempunyai peta garis/ peta foto yang dapat menentukan posisi relatif OP tetapi tidak mempunyai data administrasi PBB tiga tahun terakhir secara lengkap.
  3. Verifikasi objek Pajak
    Dapat dilakukan Pada daerah yang sudah peta garis/ peta foto yang dapat menentukan posisi relatif OP dan mempunyai data administrasi PBB tiga tahun terakhir secara lengkap.
  4. Pengukuran Bidang Objek pajak
    Dapat dilakukan pada wilayah yang hanya mempunyai sket peta desa/ menentukan kelurahan dan atau peta garis/ peta foto tetapi belum dapat digunakan untuk menentukan posisi relatif OP.


b. Penilaian

-Penilaian Massal (Mass Appraissal)
  1. NJOP Bumi dihitung berdasarkan Nilai indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap zona Nilai tanah.
  2. NJOP Bangunan   dihitung berdasarkan  daftar  biaya komponen bangunan dikurangi penyusutan phisik.
  3. Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program komputer.


-Penilaian individual (individual appraissal)

Diterapkan untuk objek pajak tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat khusus, antara lain:
  1. Jalan tol
  2. Pelabuhan laut/sungai/ udara
  3. Lapangan Golf
  4. Industri semen/pupuk
  5. PLTA, PLTU, PLTG
  6. Pertambangan
  7. Tempat rekreasi
  8. Objek pajak tertentu seperti rumah mewah, pompa bensin, usaha Perkebunan dan perhutanan 


c. Penagihan aktif oleh Fiskus (Pemungut Pajak)
Pajak Bumi dan Bangunan menganut asas Semi Self Assesment yaitu selain Wajib Pajak yang aktif fiskus Juga harus aktif didalam mendata dan menagih pajak. Bila ada Wajib Pajak yang belum membayar PBB maka fiskus akan mendatanginya secara langsung. Untuk objek pajak massal kantor pajak bekerjasama dengan dengan aparat setempat misalnya dengan pihak kelurahan. Sedangkan untuk objek pajak khusus barulah pegawai dari kantor pajak. Selain itu untuk mengumpulkan tunggakan pajak dari subjek pajak biasanya pihak kelurahan selalu mengharuskan subjek pajak memiliki surat lunas PBB bagi subjek pajak yang ingin mengurus administrasi kependudukan. Hal ini dilakukan untuk lebih mengoptimalkan penerimaan pajak.  Dari data yang diperoleh penulis cara seperti ini cukup efektif dalam peningkatan pelunasan tunggakan yang juga berarti penimgkatan penerimaan pajak Bumi dan Bangunan.

Hambatan Dalam Melaksanakan Intensifikasi PBB

Dalam melaksanakan Intensifikasi pihak KPP Pratama juga mengalami hambatan atau kendala antar lain dalam hal Kesadaran Wajib Pajak. Sebagaimana Pengertian pajak yaitu kontribusi wajib kepada Negara yang terutang oleh pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-undang, dangan tidak  mendapatkan  imbalan  secara  langsung.  Hal  ini  menyebabkan Wajib Pajak mempunyai Pandangan negatif terhadap pajak. Hal ini sangat merugikan karena dalam jangka pendek , strategi pemerintah dalam meningkatkan penerimaan pajak adalah meningkatkan jumlah wajib pajak termasuk untuk PBB. Wajib pajak tidak mengerti bahwa dana hasil penerimaan PBB sebenarnya dibagikan kepada  pusat hanya 10 % dan kepada daerah sebesar 90% guna membiayai kepentingan daerah. Disamping itu ada juga wajib pajak yang telah mengetahui seluk beluk perpajakan tetapi dimanfaatkan untuk perbuatan yang tidak jujur misalnya menghindari atau mengurangi kewajiban perpajakannya tanpa ketentuan perundang-undangan perpajakan yang berlaku. Selain itu karena kantor pajak bekerja sama dengan pihak kelurahan maka pihak kantor pajak sendiri tidak dapat mementau langsung pegawai kelurahan yang memungut pajak Bumi dan Bangunan. Dalam hal ini sering terjadi pegawai kantor kelurahan tidak sungguh-sungguh dalam memungut pajak.

Dafta Pustaka untuk Makalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Undang-undang No.12 Tahun 1994 tentang perubahan atas Undang-undang No.12 Tahun 1985.

Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Dasar Hukum Cara Mendaftarkan dan Pembayaran Rating: 4.5 Posted By: Rarang Tengah

1 comments:

  1. Objek PBB yang manakah yang dibilang Objek Tertentu,dengan ketentuan yang bisa di naikan setiap tahun...?

    ReplyDelete