Landasan Teori Hukum, Manajemen Keuangan, Kesehatan, Internasional, Ekonomi

Monday, 12 October 2015

Pengertian Perjanjian Sewa Menyewa Rumah, Tanah Ciri Dasar Hukum Hak dan Kewajiban

Pengertian Perjanjian Sewa Menyewa adalah Dalam pergaulan sehari-hari, di masyarakat sering dijumpai adanya perjanjian sewa menyewa khususnya yang berkaitan dengan bangunan, hal ini dimungkinkan oleh karena popularitas manusia dan luasnya areal yang tersedia tidak sebanding, di mana jumlah manusia untuk memenuhi kebutuhan hidupnya semakin bertambah besar sedangkan alam sebagai wadah manusia di dalam memenuhi hajat hidupnya tetap tidak berumah. Oleh karena itulah satu sisi dari hukum, khususnya hukum perjanjian membuat klasifikasi tentu tentang perjanjian sewa menyewa ini. Pada sistem hukum perjanjian sewa menyewa ini adalah suatu perjanjian yang oleh undang-undang diberi nama tertentu.


Kitab Undang-Undang Hukum Perdata memberikan batasan tentang interprestasi resmi dari apa yang dinamakan perjanjian sewa menyewa, sebagaimana tertuang dalam Pasal 1548 KUH Perdata : 

“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi  pembayaranya”.

Dari definisi tersebut, maka dapat ditelaah :
  1. Perjanjian sewa menyewa merupakan suatu persetujuan timbal balik antara pihak yang menyewakan (pada umumnya pemilik barang) dengan pihak penyewa, di mana pihak yang menyewakan menyerahkan sesuatu kepada penyewa yang berkewajiban membayar sejumlah harga sewa.
  2. Pihak yang menyewakan menyerahkan sesuatu barang kepada si penyewa untuk sepenuhnya dinikmati atau dipakai dan bukan untuk dimiliki.
  3. Penikmatan berlangsung untuk suatu jangka waktu tertentu dengan pembayaran sejumlah harga sewa yang tertentu pula.


Sewa-menyewa dalam bahasa Belanda disebut dengan huurenverhuur dan dalam bahasa Inggris disebut dengan rent atau hire. Sewa-menyewa merupakan salah satu perjanjian timbal balik antara pemilik ruko maupun penyewa ruko. Menurut Kamus Besar Bahas Indonesia sewa berarti pemakaian sesuatu dengan membayar  uang  sewa  dan  menyewa  berarti  memakai  dengan  membayar uang sewa  dan  menyewa  berarti  memakai  dengan  membayar  uang  sewa.Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta, 1990, hal 833    Sewa-menyewa  adalah  suatu  perjanjian  atau  kesepakatan  di mana penyewa    harus membayarkan atau memberikan imbalan atau manfaat dari benda atau barang yang dimiliki oleh pemilik barang yang dipinjamkan. Ibid

Menurut Yahya Harahap
“Sewa menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan menyerahkan barang- barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya”.M. Yahya, Loc. cit

Menurut Wiryono Projodikoro,
“Perjanjian sewa menyewa adalah sebagai salah satu bentuk perjanjian yang diatur di dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan merupakan perjanjian timbal balik yang selalu mengacu kepada asas konsensualitas atau  berdasarkan  kesepakatan  para  pihak dan merupakan salah satu jenis perjanjian yang sering terjadi dalam kehidupan di masyarakat.R. Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perjanjian dan Perikatan, Pradya Paramita, Jakarta, 1987, Hal. 53 

Ciri Ciri Perjanjian Sewa Menyewa

Beberapa pengertian perjanjian sewa-menyewa di atas dapat disimpulkan bahwa cirri-ciri dari perjanjian sewa-menyewa, yaitu:
  1. Ada dua pihak yang saling mengikatkan diri
    Pihak yang pertama adalah pihak yang menyewakan yaitu pihak yang mempunyai barang. Pihak yang kedua adalah pihak penyewa, yaitu pihak yang membutuhkan kenikmatan atas suatu barang. Para pihak dalam    perjanjian sewa- menyewa dapat bertindak untuk diri sendiri, kepentingan pihak lain, atau kepentingan badan hukum tertentu.
  2. Ada unsur pokok yaitu barang, harga, dan jangka waktu sewa. 
    Barang adalah harta kekayaan yang berupa benda material, baik bergerak maupun tidak bergerak. Harga adalah biaya sewa yang berupa sebagai imbalan atas pemakaian benda sewa. Dalam perjanjian sewa-menyewa pembayaran sewa tidak harus berupa uang tetapi dapat juga mengunakan barang ataupun jasa (pasal 1548 KUH Perdata). Hak untuk menikmati  barang yang diserahkan kepada     penyewahanya terbatas pada jangka waktu yang ditentukan kedalam perjanjian.  R. Subekti I, Op. Cit, hal 40
  3. Ada kenikmatan yang diserahkan
    Kenikmatan dalam hal ini adalah penyewa dapat menggunakan barang yang disewa serta menikmati hasil dari barang tersebut. Bagi pihak yang menyewakan akan memperoleh kontra prestasi berupa uang, barang, atau jasa menurut apa yang diperjanjikan sebelumnya. Perjanjian sewa-menyewa merupakan perjanjian konsensuil, yang berarti perjanjian tersebut sah dan mengikat apabila sudah tercapai kata sepakat diantara para pihak tentang unsur pokok perjanjian sewa-menyewa yaitu barang dan harga. Di dalam KUH Perdata tidak dijelaskan secara tegas tentang bentuk perjanjian sewa-menyewa sehingga perjanjian sewa-menyewa dapat dibuat secara lisan maupun tertulis. Bentuk perjanjian sewa-menyewa dalam praktek khususnya sewa-menyewa bangunan dibuat  dalam  bentuk  tertulis.  Para  pihak  yang  menentukan  subtansi atau isi perjanjian sewa-menyewa biasanya yang paling dominan adalah pihak yang menyewakan dikarenakan posisi penyewa berada dipihak yang lemah.


KUH Perdata tidak menjelaskan secara tegas tentang bentuk perjanjian sewa-menyewa sehingga perjanjian sewa-menyewa dapat dibuat secara lisan maupun tulisan. Bentuk perjanjian sewa-menyewa dalam praktek khususnya sewa-menyewa bangunan dibuat dalam bentuk tertulis. Para pihak yang menentukan substansi atau isi perjanjian sewa-menyewa biasanya yang paling dominan adalah pihak yang menyewakan dikarenakan posisi penyewa berada di pihak yang lemah.

Dalam sewa-menyewa harus ada barang yang disewakan, penyewa, pemberi sewa, imbalan dan kesepakatan antara pemilik barang dan yang menyewakan barang. Penyewa dalam mengembalikan barang atau asset yag disewakan harus mengembalikan barang secara utuh seperti pertama kali dipinjam tanpa berkurang maupun bertambah, kecuali ada kesepatakan lain yang disepakati saat sebelum barang berpindah tangan. Contoh sewa-menyewa dalam kehidupan sehari-hari misalnya seperti kontrak gedung kantor, sewa lahan tanah untuk pertanian, menyewa/carter kendaraan, sewa menyewa rumah atau rumah toko, sewa-menyewa VCD dan DVD original, dan lain-lain.

Pasal 1548 KUH Perdata menyebutkan bahwa dengan membayar maka akan diperoleh kenikmatan sesuatu barang untuk suatu waktu tertentu. Mengenai apa yang diartikan dengan perkataan “memberikan kenikmatan kepada pihak lainnya untuk menggunakan suatu barang” adalah barang yang diserahkan  itu tidak untuk dimiliki, sebagaimana halnya jual-beli, tetapi si pemilik  menyerahkan barang tersebut untuk dipakai, dinikmati kegunaannya dan pemungutan dari hasil barang tersebut, sedangkan hak milik atas barang tetap berada di tangan yang menyerahkan barang. Dengan perkataan lain bahwa secara yuridis hak milik atas barang tetap berada di tangan si pemilik dan hanya penguasaan secara fisik saja yang berada di tangan si penyewa.

Penyerahan hanya bersifat menyerahkan kekuasaan belaka, atau barang yang disewakan. Oleh karena itu, yang dapat menyerahkan barang yang  disewakan tidak hanya pemilik barang saja, melainkan semua orang yang berdasarkan suatu hak yang ada padanya, berkuasa memindahkan pemakaian barang tersebut kepada orang lain.


Dasar Hukum dan Kebiasaan-Kebiasaan dalam Perjanjian Sewa- Menyewa

1. Dasar Hukum Perjanjian Sewa Menyewa
Peraturan tentang sewa menyewa termuat dalam Bab Ketujuh dari buku III KUH Perdata yang berlaku untuk segala macam sewa menyewa, mengenai semua jenis barang, baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu, oleh karena waktu tertentu bukan merupakan syarat mutlak dalam perjanjian sewa menyewa.  R. Subekti II, Op. Cit, hal 45

Di samping itu, bagi perjanjian sewa menyewa ini berlaku juga   ketentuan tentang perjanjian pada umumnya, sebagaimana yang tercantumkan dalam Bab Kedua dari Buku III KUH Perdata.

Bab VII dari Buku III KUH Perdata terdiri dari empat (4) bagian, yaitu: 

Bagian   I : Ketentuan Umum
Bagian I Buku III KUH Perdata ini terdapat pasal yang didalamnya merupakan pengertian dari perjanjian, yang terdiri dari para pihak yg mengikatkan diri karena pihak yang satu memberikan kenikmatan dan ketenteraman kepada pihak lainnya atas suatu barang dengan pembayaran suatu nilai harga sewa yang disanggupi oleh pihak yang menyewa.

Bagian   II : Tentang aturan-aturan yang sama-sama berlaku terhadap penyewaan rumah dan penyewaan tanah.
Bagian II Buku III KUH Perdata, mengatur tentang aturan-aturan yang sama-sama berlaku terhadap penyewaan rumah dan penyewaan tanah. Maksudnya pada bagian ini ditetapkannya apa yang diwajibkan oleh dari masing-masig pihak penyewa dan yang menyewakan.

Bagian   III : Tentang aturan-aturan yang khusus berlaku bagi sewa rumah dan perabot rumah
Bagian III Buku III KUH Perdata, mengatur tentang aturan yang khusus berlaku bagi sewa rumah dan perabot rumah. Pada bagian ini terdapat tujuh Pasal yang di mana dimulai dari Pasal 1581 sampai Pasal 1587.

Bagian   IV :Tentang aturan-aturan yang khusus berlaku bagi   sewa menyewa tanah.
Bagian IV Buku III KUH Perdata, mengatur tentang Tentang aturan-aturan yang khusus berlaku bagi sewa menyewa tanah. Pada bagian ada  sebelas (11) pasal yang dimulai dari Pasal 1588 samapai pada Pasal 1600.

Dalam melaksanakan perjanjian sewa menyewa rumah toko, dan sebagainya diatur di dalam ketentuan-ketentuan BAB VII Buku Ketiga dari KUH Perdata.

2. Kebiasaan-Kebiasaan Dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Biasanya orang yang mengadakan suatu perjanjian tidak mengatur secara terperinci semua persoalan yang bersangkutan dengan perjanjian itu. Pada umumnya mereka hanya menyetujui hal-hal pokok saja, dengan tidak memikirkan soal-soal lainnya. Dalam hal perjanjian sewa menyewa, perjanjian sudah dianggap cukup jika sudah memuat klausul-klausul apabila setuju tentang barang dan harga sewanya.

Tentang dimana barang harus diserahkan, siapa yang harus memikul biaya pengantaran barang, tentang bagaimana barang itu musnah dalam perjalanan, soal- soal itu lazimnya tidak terpikirkan dan tidak diperjanjikan. Bagi pembuat perjanjian yang memahami hukum tentu akan berfikir bahwa apabila dikemudian hari terdapat masalah maka yang bersangkutan akan tunduk saja pada hukum dan undang-undang. Namun apabila pembuat perjanjian itu tidak atau kurang memahami hukum maka akan berlandaskan pada kebiasaan setempat yang mungkin  saja  kebiasaan  itu  sesungguhnya  lahir  atau  sejalan  dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Than Thong Kie, Study Notariat dan Serba-Serbi Praktek Notaris Buku I, Ichtiar Van Baru, Jakarta, 2000, hal 325

Kebiasaan merupakan salah satu sumber hukum. Di Indonesia kebiasaan diatur dalam beberapa undang-undang, yakni : GHS. Lumban Tobing, Seri Hukum Perikatan Yang Lahir Dari Undang-Undang, Erlangga, Jakarta, 2003, hal 263 bahwa semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.

a. Pasal 15 AB yang berbunyi :
“Selain pengecualian-pengecualian yang ditetapkan mengenai orang-orang Indonesia dan orang-orang yang dipersamakan, maka kebiasaan tidak merupakan hukum kecuali apabila undang-undang menetapkan demikian”.

Pasal tersebut berarti bahwa kebiasaan itu diakui apabila undang-undang menunjuknya atau dengan perkataan lain, hakim tidak perlu mempergunakan kebiasaan apabila undang-undang tidak menunjuknya. Hal ini menimbulkan pertanyaan apakah kebiasaan itu sendiri merupakan sumber hukum. Kalau dilihat dari bunyi Pasal 15 AB, maka pada asasnya adalah bahwa pembentuk undang- undang berpendapat bahwa undang-undanglah yang menjadi sumber hukum.


b. Pasal 1339 KUH Perdata yang berbunyi :
“Perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan di dalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjiannya di haruskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang- undang”.

Dengan demikian bunyi Pasal 1339 KUH Perdata tersebut menunjukkan bahwa kebiasaan harus diperhatikan oleh pihak-pihak dalam pembuatan perjanjian, meskipun terdapat asas kebebasan (beginselen der verdragsvrijheid) yang  tersimpul  dalam  Pasal  1339  KUH  Perdata,  Pasal  1339  ini  menegaskan


c. Pasal 1347 KUH Perdata berbunyi :
“Hal-hal yang menurut kebiasaan selamanya diperjanjikan, dianggap secara diam-diam dimasukkan dalam persetujuan, meskipun tidak dengan tegas dinyatakan.”


d. Pasal 1346 KUH Perdata yang berbunyi :
“Apa yang meragu-ragukan harus ditafsirkan menurut apa yang menjadi kebiasaan dalam negeri atau di tempat persetujuan telah dibuat.”


e. Pasal 1571 KUH Perdata yang berbunyi :
“Jika perjanjian sewa menyewa tidak dibuat dengan tertulis maka perjanjian sewa menyewa tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak yang satu memberitahukan kepada pihak lain bahwa ia hendak menghentikan perjanjian dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan waktu setempat.”

Sehubungan dengan uraian tersebut di atas, seperti pada umumnya dimana apabila terjadi kegiatan sewa menyewa ada beberapa hal yang telah menjadi kebiasaan yang sering dilakukan oleh para pihak, misalnya :
  1. Pemilik pada umumnya mendatangi penyewa apabila jangka waktu sewa menyewa hendak berakhir untuk menanyakan apakah perjanjian sewa menyewa tetap dilanjutkan atau dihentikan.
  2. Pemilik pada umumnya mendatangi penyewa untuk meminta uang sewaan.
  3. Pada umumnya penyewa bertanggung jawab sepenuhnya terhadap barang yang disewa, dan lain-lain.



Subjek dan Objek dalam Perjanjian Sewa Menyewa

Perjanjian sewa menyewa mempunyai subjek dan objek dari perjanjian yang hendak dilaksanakan.
1. Subyek  sewa menyewa :
a. Pihak yang akan menyewakan/menyerahkan barang yang hendak disewakan kepada pihak lain. Dalam hal ini yang menyewakan/menyerahkan barang dibagi menjadi dua (2) kategori, yaitu :Budhivaya, Dasar  Hukum  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Rumah, dalam, www://http budhivaya-nlc.blogspot.com/2010/11/hukum-perjanjian-sewa-menyewa-rumah-bab-15.html.com, Diakses tanggal 11 Oktober 2012 Pukul 22.41 WIB.
  1. Pemilik barang
    Disebut sebagai pemilik barang karena barang yang hendak menjadi objek dalam perjanjian sewa menyewa tersebut memang merupakan miliknya yang sah dengan adanya tanda kepemilikan atas namanya.
  2. Bukan sebagai pemilik barang
    Dalam hal ini dapat dijelaskan bahwa barang yang hendak menjadi objek  dalam  perjanjian sewa menyewa  tersebut    sesungguhnya bukan merupakan miliknya sendiri atau bukan pemilik aslinya, atau dengan kata lain disebut sebagai pihak ketiga atau perantara antara si pemilik barang yang sah dengan si calon penyewa barang tersebut. Hal ini dilakukan harus dengan sepengetahuan atau izin dari si pemilik barang yang sah dan pihak ketiga tersebut mendapat imbalan sesuai dengan kesepakatan antara si pemilik barang yang sah dengan si perantara.



b. Pihak yang menerima serta menikmati barang tersebut dengan memberikan imbalan/ harga sewa.
Adalah seorang yang di mana sering disebut sebagai penyewa dari barang yang disewakan tersebut. Penyewa dalam hal ini harus memberi imbalan/harga sewa dari barang yang telah ia nikmati atau terima dalam perjanjian sewa menyewa. Harga sewa, tidak harus berupa uang tetapi dapat juga berupa barang, misalnya emas, surat dan sebagainya

1. Obyek sewa menyewa :
Yaitu merupakan barang yang disewakan dengan harga sewa sesuai dengan jenis barang yang disewakan tersebut. Objek dari sewa menyewa terbagi menjadi 2 (dua), yaitu :Budhivaya, Dasar Hukum Perjanjian Sewa Menyewa Rumah, www:http// budhivaya- nlc.blogspot.com/2010/11/hukum-perjanjian-sewa-menyewa-rumah-bab-15.html.com, Diakses tanggal 11 Oktober 2012 Pukul 22.41 WIB.
  1. Benda bergerak.
    Benda bergerak adalah benda yang menurut sifatnya dapat berpindah sendiri ataupun dapat dipindahkan. Benda bergerak dapat dibedakan menjadi dua, yaitu :
    • Benda bergerak karena sifatnya
      Contoh : perabot rumah, meja, mobil, motor, komputer, dan lain-lain
    • Benda bergerak karena ketentuan undang-undang
      Benda tidak berwujud, yang menurut undang-undang dimasukkan ke dalam kategori benda bergerak .
      Contoh : saham, obligasi, cek, tagihan–tagihan, dan sebagainya
    • Benda tidak bergerak
      Benda tidak bergerak adalah benda yang menurut sifatnya tidak dapat berpindah ataupun tidak dapat dipindakan. Dalam penyerahan benda tidak bergerak dilakukan dengan penyerahan secara yuridis. Dalam hal ini untuk menyerahkan suatu benda tidak bergerak dibutuhkan suatu perbuatan hukum lain dalam bentuk akta balik nama. Barang yang tidak bergerak dapat dibedakan, yaitu :
      • Benda tidak bergerak karena sifatnya,
        Tidak dapat berpindah dari satu tempat ke tempat yang lain atau biasa dikenal dengan benda tetap.
      • Benda tidak bergerak karena tujuannya dari pemakaiannya:
        Segala apa yang meskipun tidak secara sungguh–sungguh digabungkan dengan tanah atau bangunan untuk mengikuti  tanah atau bangunan itu untuk waktu yang agak lama.
        Contoh : mesin–mesin dalam suatu pabrik,




Hak Dan Kewajiban Dalam Perjanjian Sewa Menyewa

Setiap hubungan hukum akan mempunyai akibat hukum, dalam arti menimbulkan adanya hak dan kewajiban bagi kedua belah pihak yang mengadakan hubungan hukum. Demikian juga halnya dengan perjajian sewa menyewa, akan menimbulkan hak dan kewajiban bagi kedua belah pihak, yaitu antara pihak pemilik barang dengan pihak penyewa. Hal ini dikarenakan hak dan kewajiban itu merupakan suatu perbuatan yang bertimbal balik, artinya hak dari satu pihak merupakan kewajiban dari pihak lain, begitu juga dengan sebaliknya.

1. Kewajiban pemilik
Kewajiban pihak yang menyewakan tercantum dalam Pasal 1550 KUH Perdata, yaitu:
  • Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa (ayat 1e)
  • Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa sehingga barang tersebut dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud (ayat 2e)
  • Memberikan kenikmatan kepada si penyewa yang tentram daripada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa (ayat 3e).


2. Kewajiban pihak penyewa

Selain pihak yang menyewakan mempunyai hak dan kewajiban, pihak penyewa pun mempunyai hak dan kewajiban. Kewajiban utama si penyewa terhadap yang menyewakan menurut Pasal 1560 KUH Perdata, adalah:
  • Memakai barang yang disewakan sebagai seorang bapak rumah yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut perjanjian sewanya, atau jika tidak ada suatu perjanjian mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan (ayat 1e)
  • Untuk membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan (ayat 2e).


Selain kewajiban-kewajiban tersebut, pada Pasal 1559 penyewa juga mempunyai kewajiban untuk tidak mengulang sewa(Yang dimaksud dengan “menggulang sewa” adalah “jika si penyewa menyewakan lagi barangnya kepada seorang lain, tetapi perjanjian sewa masih dipertahankan, sehingga penyewa itu berada dalam hubungan sewa penyewa milik”) atau menyerahkan sewa kepada pihak lain, kecuali jika hal tersebut memang tidak dilarang dalam perjanjian sewa menyewa. Jika sewa menyewa adalah rumah yang ditempati sendiri oleh penyewa, penyewa dapat menyewakan sebagian kepada pihak lain, kecuali kalau hal tersebut dilarang dalam perjanjian sewa menyewa.


Berakhirnya Perjanjian Sewa menyewa

Pada Pasal 1381 KUH Perdata, menyebutkan 10 acara hapusnya suatu perikatan, yaitu:

  1. Pembayaran
    Oleh undang-undang perkataan pembayaran dalam hal ini adalah merupakan pelaksanaan atau pemenuhan tiap-tiap perjanjian secara suka rela, artinya tidak ada paksaan atau eksekusi
  2. Karena penawaran pembayaran tunai, diikuti dengan penyimpanan atau penitipan (Pasal 1404)
    Hal ini bisa terjadi apabila si berpiutang tidak suka menerima pembayaran yang dilakukan oleh si berutang, maka siberutang dapat membuat sesuatu dengan terlebih dahulu memberitahukan maksudnya untuk membayar, lalu diikuti dengan penyimpanan di kepaniteraan pengadilan negeri dengan perantaraan juru sita.
  3. Karena pembaharuan hutang (Pasal 1413-1424 KUH Perdata)
    Hal ini adalah untuk pembuatan suatu perjanjian baru, yang menghapuskan suatu perikatan lama, akan tetapi pada saat itu juga meletakan suatu perikatan baru. Kehendak untuk melakukan pembaharuan utang itu harus ternyata dengan jelas dari pembuatan para pihak.
  4. Karena perjumpaan utang atau kompensasi (Pasal 1415 KUH Perdata)
    Hal ini terjadi apabila seseorang yang berutang mempunyai suatu pitang terhadap si berutang. Jadi dua orang itu  sama-sama   berhak untuk saling menagih. Maka kedua belah pihak dapat memperhitungkan utang-utangnya untuk suatu jumlah yang sama.
  5. Karena pencampuran utang (Pasal 1435-1437 KUH Perdata)
    Hal ini terjadi karena adanya perjanjian baru, dimana si berpiutang dengan sukarela membebaskan si berutang dari segala kewajibannya.
  6. Pembebasan utang (Pasal 1438-1443 KUH Perdata)
    Pembebasan sesuatu utang tidak dipersangkakan, tetapi harus dibuktikan. Dengan memberikan tanda bukti atau tanda piutang  asli secara suka rela oleh si berpiutang kepada si berutang, merupakan suatu bukti tentang pembebasan utangnya, bahkan terhadap orang-orang lain yang turut berutang secara tanggung menanggung.
  7. Karena musnahnya barang yang terutang (Pasal 1444-1445 KUH Perdata)
    Hal ini meliputi:
    • Barang tertentu itu hapus atau musnah
    • Adanya larangan dari pemerintah untuk memperdagangkan barang tersebut.
    • Barang tertentu itu tidak terang keadaanya

      Mengenai hapusnya atau hilangnya barang tersebut diisyaratkan bahwa, haruslah diluar kesalahan si berutang.
  8. Karena kebatalan atau pembatalan (Pasal 1446-1456 KUH Perdata) Perjanjian yang termasuk dalam hal ini adalah :
    • yang dibuat oleh orang yang tidak cakap
    • karena paksaan, kekeliruan atau penipuan
    • Bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan atau ketertiban umum.
  9. Karena berlakunya suatu syarat batal (Pasal 1265 KUH Perdata) Pasal ini menyebutkan tentang suatu syarat batal adalah yang apabila dipenuhi, menghentikan perikatan dan membawa sesuatu pada keadaan semula seolah-olah tidak pernah ada suatu perikatan
  10. Karena lewatnya waktu



Yang dimaksud dengan lewatnya waktu adalah upaya untuk memperoleh perikatan dengan lewatnya waktu tertentu dan atau syarat-syarat yang telah ditentukan oleh undang-undang.

Sedangkan dalam penentuan berakhirnya perjanjian sewa-menyewa terkait dengan bentuk perjanjian. Perjanjian sewa-menyewa di dalam KUH Perdata dibedakan antara perjanjian sewa-menyewa yang dibuat secara lisan dan tertulis. Berikut ini cara-cara berakhirnya perjanjian sewa-menyewa:

a. Berakhir sesuai dengan batas waktu tertentu yang sudah ditentukan
  1. Untuk perjanjian sewa-menyewa tertulis diatur di dalam Pasal 1570 KUH Perdata yang berbunyi: “ jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa tersebut berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau tanpa diperlukanya suatu pemberitahuan untuk itu”.
  2. Untuk perjanjian sewa-menyewa lisan diatur dalam Pasal 1571 KUH Perdata yang berbunyi: “jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa  tersebut tidak berakhir pada waktu yang tidak ditentukan, melainkan jika pihak lain menyatakan bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.”

b. Batas akhir sewa-menyewa tidak ditentukan waktunya.
Penghentian atau berakhirnya waktu sewa dalam perjanjian sewa- menyewa seperti ini didasarkan pada pedoman bahwa berakhirnya sewa-menyewa pada saat yang dianggap pantas oleh para pihak. Undang-undang tidak mengatur berakhirnya perjanjian sewa-menyewa tanpa batas waktu, sehingga penghentianya diserahkan pada kesepakatan kedua belah pihak. (M. Yahya Harahap,Op.cit,  hal. 240.)

c. Berakhirnya sewa-menyewa dengan ketentuan khusus
  1. Berdasarkan permohonan atau pernyataan dari salah satu pihak untuk menghentikan perjanjian sewa-menyewa hanya dapat dilakukan atas persetujuan dua   belah   pihak   yaitu   pihak   yang   menyewakan   dengan   pihak   penyewa. Penghentian karena kehendak para pihak ini bisa dilakukan tanpa putusan dari pengadilan. Hal ini diatur di dalam Pasal 1579 KUH Perdata yang menyatakan bahwa pemilik barang tidak dapat menghentikan sewa dengan mengatakan bahwa ia akan mengunakan sendiri barangnya, kecuali apabila waktu membentuk perjanjian sewa-menyewa ini diperbolehkan.
  2. Dalam putusan pengadilan tentang menghentikan hubungan sewa- menyewa yang dikehendaki oleh salah satu pihak saja, hanya dapat dilakukan dengan putusan pengadilan seperti yang diatur di dalam Pasal 10 ayat (3) PP No. 49 Tahun 1963 jo PP No. 55 Tahun 1981 Tentang Hubungan Sewa Menyewa Perumahan.


d. Benda obyek sewa-menyewa musnah. Hal ini diatur oleh Pasal 1553 KUH Perdata menetapkan bahwa apabila benda sewaan musnah sama sekali bukan karena kesalahan salah satu pihak, maka perjanjian sewa-menyewa gugur demi hukum. Dengan demikian perjanjian berakhir bukan karena kehendak para pihak melainkan karena keadaan memaksa (Overmacht).

Daftar Pustaka untuk Makalah Perjanjian Sewa Menyewa

langsung disertakan pada akhir kalimat bertulisan kecil

Pengertian Perjanjian Sewa Menyewa Rumah, Tanah Ciri Dasar Hukum Hak dan Kewajiban Rating: 4.5 Posted By: Rarang Tengah

0 comments:

Post a Comment